Оценка офиса

В настоящее время положение дел на рынке офисной недвижимости характеризуется как стабильное. Спрос остается достаточно высоким. Основными причинами для этого служат: развитие экономики, укрупнение компаний и предпосылки к ведению бизнес на уровне мировых стандартов.

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его место расположения.

Оценку офиса или оценку офисных помещений заказывают по разным причинам. Например, для того, чтобы совершить выгодную сделку купли-продажи, внести недвижимость в уставный капитал предприятия, взять кредит в банке или принять важное управленческое решение. При этом наиболее эффективным способом оценки офиса специалисты считают сравнительный метод, основанный на изучении аналогичных сделок, который, конечно, не исключает возможности использования двух других подходов (в скобках есть смысл написать названия этих двух подходов без кавычек. затратный и какой там...), особенно в том случае, когда не удается получить достоверную информацию об аналогичной сделке, совершенной ранее. Офисы все чаще становятся объектом инвестирования финансовых ресурсов, они покупаются, продаются, сдаются в аренду. Таким образом, на сегодняшний день имеется достаточное количество прецедентов, которые можно использовать в сравнительном подходе при оценке офиса.

Если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость офиса при оценке, таких как: местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда - то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.

Факторы, влияющие на оценку офиса:

• Тип здания.
• Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.
• Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
• Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
• Конструктивные решения – обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
• Нагрузка на межэтажные перекрытия – допустимая нагрузка - 400-450 на 1 кв.м.
• Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.
• Окна – современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.
• Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
• Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.
• Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
• Электроснабжение – два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
• Парковка – наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
• Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
• Лифты – современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
• Инфраструктура – услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Порядок оценки офиса:

• осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;
• анализ окружения объекта недвижимости;
• анализ рынка офисной недвижимости;
• выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;
• непосредственно рыночная оценка офисных помещений;
• составление отчёта об оценке.